A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade, sendo uma importante maneira de efetivar o princípio constitucional de dar função social à propriedade e de regularizar situações onde o bem é imprescindível para a atividade econômica ou moradia. Pode-se conceituar a usucapião como uma espécie de aquisição da propriedade pela posse qualificada prolongada no tempo.
A usucapião é uma das formas mais antigas de regularização da propriedade, podendo ser visualizada na Lei das XII Tábuas, tendo inicialmente como uma de suas finalidades sanar o título defeituoso. Com o passar do tempo foi alargada suas possibilidades podendo se mencionar a utilização da usucapião no caso de condomínios de fato, seja condomínio edilício (prédio) ou tradicional (entre condomínios, que exercem a posse determinada).
É muito comum nos casos de chácaras e imóveis com descrição precária em que não se forma o polígono. Assim como é possível a usucapião de outros direitos reais além da propriedade, como enfiteuse, servidão e usufruto. Nestes últimos casos a doutrina fala em “animo suo”, que é intenção de ter o direito real que a posse espelha, conforme lições de Luciano Penteado.
Para se pleitear a usucapião são necessários alguns requisitos, como a posse qualificada pela conduta de dono, sendo esta posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica por um lapso temporal. O justo título e a boa-fé são requisitos expressos como na usucapião ordinária (1.242), ou presumidos pelo decurso do tempo, como no caso da extraordinária (artigo 1.238), ambas do código civil.
Além das espécies mencionadas, ainda existem outras como a constitucional urbana (CF, artigo 181) constitucional rural (CF, artigo 191 e Lei 6969), urbana coletiva (Estatuto da Cidade, artigo 10), especial indígena (Lei 6001, artigo 33), legitimação da posse (Lei 13.465, artigo 25 a 27) e decorrente de abandono do lar (CC/02, artigo 1240-A), sendo esta última com o menor prazo previsto na legislação para o instituto, 2 anos de posse qualificada.
É possível a usucapião tanto na via judicial como nos cartórios, devendo para tanto apresentar os requisitos exigidos pela Lei 6.015 em seu artigo 216-A, como a ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, anuência dos titulares tabulares e confrontantes, certidões dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, dentre outros.
O requerente deve ser assessorado por bons profissionais para que obtenha êxito do procedimento extrajudicial, pois a ata notarial e o requerimento feito pelo advogado para o oficial registrador, devem contemplar todos requisitos exigidos pela lei, como a modalidade do usucapião pretendido, a existência ou não de “acessio/sucessio possessionis” (que é a possibilidade da soma do tempo de posse do antecessor), a existência ou não de benfeitorias, posse qualificada (“animus domini ou animus suo”), assim como afastar algumas situações que geram a impossibilidade de usucapião, como a detenção (posse em imóvel público) e a posse viciada.
