A análise dos riscos do negócio é fundamental para o seu resultado positivo, e na compra de um imóvel não é diferente, sendo essencial a verificação da documentação do próprio imóvel e dos vendedores, para que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo.
E como ponderar quais fatores podem gerar complicações ou futura “dor de cabeça” quando da compra do imóvel? Na certidão da matrícula é onde se encontram as informações jurídicas mais importantes, juntamente com certidão de ônus, que no Estado de São Paulo é possível ser fornecida de maneira unificada, gerando economia para as partes. É importante também consultar as certidões de tributos sobre o imóvel, seja urbano ou rural, pois as dívidas fiscais têm natureza ambulatória, ou seja, aderem e perseguem o imóvel gerando responsabilidades ao novo adquirente.
No que tange aos vendedores é necessário analisar o princípio da continuidade, ou seja, se o proprietário constante na matrícula do imóvel coincide com o vendedor. Às vezes pode ser necessário um ato preparatório para que se efetue a compra e venda. Exemplo: o imóvel está na matrícula no nome do pai do vendedor, que já faleceu. Nesse caso, é necessário o inventário para que se respeite os princípios registrais da continuidade e da disponibilidade.
Em relação aos vendedores, é possível a apresentação das certidões de feitos ajuizados, conforme dispõem as normas que regem os cartórios do Tribunal de Justiça de São Paulo: Capítulo XVI, item 60. As escrituras relativas a bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: e) apresentação das certidões dos distribuidores do foro das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista, ou a expressa dispensa pelo adquirente e declaração do alienante.
Depreende-se do item mencionado que a sua apresentação é facultativa, pois as partes podem expressamente fazer a dispensa. Mas é importante sua exigência para segurança jurídica do negócio? Sim, a partir da análise das mencionadas certidões que será possível estabelecer a solvência ou não do vendedor (sua saúde financeira). E o que isso significa? Caso o vendedor esteja arruinando o patrimônio, em vias de se tornar insolvente, o negócio poderá ser anulado por se tratar de fraude contra credores.
Em 2015, entrou em vigor a Lei Federal 13.097, batizada como “Princípio da Concentração”, pois consoante artigo 54 da mesma, todos os atos que possam repercutir sobre o imóvel devem ter sua publicidade veiculada na matrícula do mesmo, ou seja, caso promova uma ação contra o proprietário e queira resguardar o futuro pagamento com o imóvel, deve se diligenciar a averbação da existência dessa ação na matrícula, para que assim terceiros não aleguem que boa-fé (desconhecimento).
Essa lei seria muito importante para agilidade e praticidade dos negócios, pois facilitaria a concretização dos negócios, em que não seria mais necessário solicitar certidões pessoais do vendedor, uma vez que o repositório de qualquer informação que poderia afetar o imóvel estaria na matrícula. E por que estaria? Diante da ausência de harmonia legislativa, pois com o Inciso IV do artigo 792 do Código de Processo Civil, cai por terra o Princípio da Concentração, uma vez que se pode caracterizar fraude à execução a ação capaz de tornar insolvente, independente da averbação na matrícula do imóvel.
Mas a existência de ações no nome do vendedor é impeditiva do negócio? Como tudo no direito, depende. A situação patrimonial do vendedor pode ser muito superior ao valor da ação existente, nesse caso não traria prejuízo. Porém se o vendedor tem ações pendentes muito superiores ao valor do imóvel não é seguro concretizar a operação.
Sobre a temática, o colega Tabelião do 2º Cartório, Dr. André Machado de Souza, participou recentemente do Sambuka, podcast do mercado imobiliário, esclarecendo o seguinte: “A apresentação das certidões pessoais e reais para as operações imobiliárias continua possuindo grande relevância jurídica, haja vista a possibilidade de um eventual reconhecimento do instituto da fraude contra credores ou fraude à execução caso o comprador não demonstre que se acautelou da devida forma quando da celebração do negócio. A emissão das certidões poderá comprovar sua boa-fé no sentido de ter tomado todas as diligências que estavam ao seu alcance, além de possibilitar uma melhor análise da saúde financeira da parte vendedora”.
É fundamental estar bem assessorado por bons profissionais, que além de alertar todos os perigos do negócio, poderão fazer com que se economize. Por exemplo: ao invés de pedir as certidões de protestos, que em Presidente Prudente fica R$ 70,60, por CPF ou CNPJ, é possível fazer uma consulta, que abrange todo Estado de São Paulo e é gratuita, pelo site https://www.protestosp.com.br/consulta-de-protesto. Para mais esclarecimentos procure um profissional de sua confiança.
