A expressão “contrato de gaveta” é muito comum no meio jurídico, mas muitas pessoas não conhecem os riscos que correm quando se opta por ele. O contrato de gaveta é o documento informal de compra e venda de imóveis celebrado pelas partes sem o registro no cartório de imóveis. Em muitas vezes estes contratos sequer respeitam a forma estabelecida pela lei, que exige escritura pública no cartório de notas para as transações superiores a 30 salários mínimos.
Quem nunca escutou a expressão “quem não registra não é dono”? O perigo de se fazer um contrato de gaveta é justamente esse, o comprador não registrando a escritura ou instrumento particular não será reputado proprietário, conforme dispõe o Artigo 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, § 1o : Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Os riscos de quem celebra esse tipo de contrato é enorme, sendo o mais comum a possibilidade do vendedor contrair dívidas e o imóvel vir a responder por elas, seja por meio de penhora, hipoteca, indisponibilidade ou até mesmo leilão do imóvel. Isso ocorre porque o imóvel formalmente pertence ao vendedor.
O vendedor pode vir a falecer antes de outorgar a escritura, desta maneira irá depender de consenso com os herdeiros para receber o imóvel independente de ação judicial. Assim como o vendedor pode mudar de cidade, divorciar-se (com isso o imóvel pode ficar indisponível aguardando a partilha de bens a depender do regime adotado).
Outra situação que pode ocorrer é o vendedor alienar o mesmo imóvel para outro comprador e o mesmo registrar a escritura primeiro, neste caso o detentor do “contrato de gaveta” não terá direito ao imóvel, restando apenas ação de perdas e danos. Estes são alguns riscos para o comprador, mas também existem riscos para o vendedor.
É muito comum que se realize o contrato de gaveta para imóveis financiados pelos bancos, em que o comprador assume as parcelas vincendas. Caso o comprador não honre com as prestações, o banco (credor) poderá executar o imóvel, e o comprador ou vendedor para apresentar algum tipo de defesa dependerá de ação judicial, sendo que o prejuízo será evidente para ambas as partes.
A regularização da situação do contrato de gaveta é possível e a solução varia conforme o caso concreto, sendo o primeiro passo localizar o vendedor para que se analise os caminhos legais existentes, sendo recomendável orientação jurídica para resolver todas as pendências formais relacionadas à transferência do imóvel.
