A permuta também conhecida como troca, escambo ou barganha é um dos contratos mais antigos da humanidade e continua bastante utilizado nos dias atuais. A permuta é conceituada como negócio jurídico em que as partes, conhecidas como permutantes ou tradentes, se obrigam reciprocamente a dar uma coisa por outra (troca).
A permuta pode envolver objetos de igual valor ou de valores diferentes, em que no último caso haverá uma recomposição em dinheiro, conhecida como torna ou saldo. Por exemplo: há a troca de um apartamento de R$ 200.000,00 por uma casa de R$ 170.000,00 e torna de R$ 30.000,00 em dinheiro.
A doutrina se divide em duas correntes para definir o limite entre compra e venda (que envolve valor em espécie) da permuta (troca). A corrente majoritária adota o critério objetivo, ou seja, se a contraprestação em dinheiro corresponder a mais do que 50% do valor do contrato, haverá uma compra e venda e não permuta (CSM. Ap. Cív. 9000002-48.2013.8.26.0101.2014). Ao passo que a corrente subjetiva entende que o critério que deve prevalecer é intenção das partes, independente dos valores envolvidos.
A grande vantagem da permuta nas transações imobiliárias é que se ela for sem torna haverá isenção do pagamento do ganho de capital (Imposto de Renda) nas operações, em relação à pessoa física, tendo em vista que o imposto é em média 15% sobre o saldo positivo do valor de aquisição e o valor da venda. Exemplo: aquisição de um apartamento por R$ 300.000,00 e venda do mesmo por R$ 400.000,00, o imposto de renda sobre a operação é de aproximadamente R$ 15.000,00.
A consulta tributária da Receita Federal explica bem a isenção em tela: “Consulta DISIT/SRRF nº 158, de 11 de julho de 2013. “Permuta de terreno por unidades imobiliárias a serem nele construídas. Exclusão na determinação do ganho de capital. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV.”
A permuta é muito utilizada nas incorporações imobiliárias em condomínios edilícios em que o proprietário troca o terreno por unidades autônomas futuras, pode-se mencionar excelente decisão do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo que explica sobre a temática e sua diferença com a promessa de permuta (CSMSP Ap. Cív nº 0034052-29.2011.8.26.0554).
O mercado imobiliário possui várias peculiaridades e excelentes ferramentas para gerar economia no resultado final, sendo a permuta uma excelente saída para planejamento tributário. Desta maneira é crucial se assessorar com bons profissionais para que não haja nenhuma surpresa, pois em muitas situações “o barato pode sair muito caro”.
