A alienação fiduciária é uma das garantias reais mais seguras do mundo e justamente por isso que é utilizada em larga escala pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário. E entre particulares é possível a alienação fiduciária? Sim é possível, porém deverá ser por escritura pública sua instrumentalização.
Esse foi o entendimento do Conselho Nacional de Justiça, que nesta semana alterou o Código de Normas Nacional, trazendo previsão expressa neste sentido. Antes do CNJ colocar uma “pá de cal no assunto”, havia divergência interpretativa entre os Estados, por exemplo em Minas Gerais era possível apenas por escritura pública e em São Paulo havia previsão por instrumento particular para os particulares.
Assim a faculdade de instrumentalizar a alienação fiduciária por instrumento particular é apenas para operadores do Sistema Financeiro Imobiliário, tendo por base que a exceção deve ser interpretada restritivamente, logo a regra é a escritura pública para operações que envolvam imóveis acima de 30 salários mínimos.
E o que é alienação fiduciária? É um direito real em que o devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação. No caso de bens móveis é regulamentada pelo Código Civil e Decreto Lei 911/1969 e no caso de bens imóveis pela Lei 9.514/1997 com recente alteração substancial pela lei do marco das garantias.
E por que a alienação fiduciária é tão segura? Uma vez instituída a garantia com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, a propriedade fica afetada ao cumprimento da dívida, ou seja, não tem como dar aquele imóvel em garantia para uma nova obrigação, indo além, caso o devedor seja uma empresa e a mesma venha à falência, este imóvel objeto da alienação fiduciária não irá compor a massa falida, ficando o credor resguardado.
Sendo assim, o credor terá sua obrigação satisfeita, seja pelo adimplemento ordinário que é o pagamento conforme ajustado no contrato ou no caso de inadimplemento pelo procedimento de execução da alienação fiduciária, que é outra grande vantagem comparada às outras garantias reais, pois o procedimento demora poucos meses e não necessita do judiciário.
No caso de inadimplemento o credor buscará o Cartório de Registro de Imóveis competente, que intimará o devedor para a comprovação da mora e, caso não ocorra o pagamento irá consolidar a propriedade, com o pagamento do ITBI, no patrimônio do credor que, posteriormente deverá providenciar os leilões extrajudiciais, tendo o primeiro leilão como referência o valor mínimo o de avaliação e sendo este negativo, o segundo leilão terá como valor mínimo o da dívida e demais encargos. Sendo infrutíferos os dois leilões, o bem ficará de maneira definitiva com o credor que deverá fornecer a quitação da dívida.
A filtragem dos atos pelos tabeliães de notas é importante ferramenta de pacificação social, pois o tabelião é um profissional jurídico imparcial que exerce a filtragem de todas cláusulas e termos pactuados entre as partes. No caso de dúvida procure o profissional jurídico de sua confiança.
