A partir do ano de 2007 com o advento da Lei Federal 11.441 é possível a realização de inventário nos cartórios de notas de todo Brasil, procedimento esse que leva poucas semanas. Mas nem todos os inventários são aptos a serem resolvidos por escritura pública no cartório, caso envolva algum incapaz ou briga entre os herdeiros por exemplo, nestes casos o inventário deverá ser processado na esfera judicial. Há alguns precedentes inclusive permitindo inventário com incapaz mediante alvará judicial em cartórios.
Inicialmente cabe conceituar o que vem a ser inventário, sendo um procedimento com o intuito de arrecadar todos os bens pertencentes ao falecido, quitar os débitos e partilhar os bens aos herdeiros, sendo assim o rito que vem a regular a transferência do patrimônio do falecido aos herdeiros.
A tramitação de um inventário no fórum pode demorar anos ou até mesmo décadas, dificultando para o adquirente do imóvel, que fica condicionado ao deslinde do processo judicial para ter o imóvel em seu nome. Em ambos os procedimentos é necessária a participação do advogado que irá explicar de forma clara quais são as vantagens e desvantagens entre a via judicial e a lavratura da escritura em cartório.
No caso de aquisição de imóvel objeto de inventário judicial, é aconselhável que se requeira um alvará ao juiz para lavratura de escritura de imóvel singularizado, nos termos do artigo 1793, Parágrafo 3º, e assim não dependa da finalização do inventário para que o comprador possa levar a escritura a registro. É muito comum a obtenção dos alvarás para venda de imóveis pelos herdeiros, que muitas vezes não possuem condições de arcar com os custos de impostos (ITCMD), assim como com as custas do processo.
Na hipótese de realizar o inventário no cartório, como o procedimento é célere, não há, em tese, problema na aquisição do imóvel inventariado. Se a venda se der antes de finalizar o inventário, a opção é fazer a escritura de cessão de direitos hereditários que legitimará o cessionário a assinar a escritura junto com os herdeiros. Caso os documentos já estejam em ordem já é possível fazer a escritura de inventário e partilha e em seguida a venda e compra, levando os dois instrumentos para registro, agilizando o procedimento,
O código civil em raros momentos contempla a proteção da segurança jurídica dinâmica, ou seja, aquela decorrente das operações imobiliárias, e um desses momentos ocorre na venda de imóveis pelos herdeiros. Em regra, a legislação protege a evicção, sendo retratada pela segurança jurídica estática. Nos termos do artigo 1827 do CC/02, parágrafo único: “São eficazes as alienações feitas, a título oneroso, pelo herdeiro aparente a terceiro de boa-fé.” Isto quer dizer que mesmo que venha a surgir um novo herdeiro, o adquirente não pode ser penalizado com a perda do imóvel, o novo sucessor deverá reaver o seu quinhão hereditário no valor da venda (perdas e danos).
Para a resposta referente ao risco e a vantagem de comprar um imóvel objeto de inventário, não é única e padrão a resposta como uma receita de bolo, é necessário que se tenha em mente os contornos do caso concreto, pois surgem diversas situações especiais, que podem agravar ou diminuir os riscos, sendo fundamental a assessoria jurídica por bons profissionais para que se identifique uma boa oportunidade e se faça um bom negócio.
