O Marco Legal das Garantias (Lei Federal nº 14.711/2023) trouxe significativas inovações às garantias imobiliárias, dentre as quais estão a possibilidade de constituição de alienação fiduciária superveniente sobre bens imóveis e do “recarregamento” de garantia existente com outras dívidas, além da inclusão de regras específicas a serem adotadas na execução extrajudicial de garantias fiduciárias e hipotecárias, trazendo uma nova roupagem para execução no caso de inadimplemento da hipoteca, agora diretamente nos cartórios.
O marco legal das garantias teve como propósito a otimização do ambiente de negócios, visando proporcionar maior segurança jurídica para as operações de crédito e reduzindo a burocracia associada ao mercado de empréstimos e crédito. A pedra de toque em relação à hipoteca foi trazer a opção da sua execução diretamente pelo cartório, trazendo maior celeridade e menor custo para os credores.
O novo procedimento para execução da hipoteca assemelha-se ao da execução extrajudicial da alienação fiduciária, incluindo, ainda, a possibilidade de, em caso de insucesso na venda do bem por meio de leilão, permitir ao credor promover a venda direta do imóvel no prazo de 180 dias, apresentando, assim, nova perspectiva ao uso dessa modalidade de garantia. Essa nova opção traz fluidez para o mercado, que em muitos casos o credor não tem interesse nem know-how (expertise) para gerir carteiras imobiliárias (envolvendo passivo imobilizado, pagamento de impostos, gerenciamento dos recebíveis de aluguel, precificação).
Como funciona o procedimento da execução da garantia hipotecária diretamente nos cartórios? Caso vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, possuem legitimidade para iniciar a execução o credor ou seu cessionário. Serão intimados pessoalmente pelo Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel para purgação da mora em 15 dias úteis: o devedor; se for o caso, o terceiro hipotecante; ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constituídos.
Continuando o devedor inerte, não purgando a mora, ocorrerá a averbação na matrícula do procedimento de execução da garantia. Em até 60 dias após essa averbação, o credor promoverá leilão público do imóvel, que pode eletrônico. O devedor e o terceiro hipotecante devem ser comunicados da data, horário e local deste, por correspondência ao endereço constante do contrato ou outro fornecido, que pode até mesmo ser eletrônico (por e-mail).
Diferentemente do que ocorre em outras operações, caso os recursos provenientes da venda do imóvel sejam insuficientes (ou a venda não seja realizada após a adoção dos procedimentos ali previstos), os credores de financiamentos residenciais imobiliários terão as suas dívidas integralmente quitadas. Para as demais operações, tais como empréstimos em geral, o Marco Legal das Garantias limita tal quitação ao valor equivalente a 50% do valor de avaliação, autorizando o ajuizamento de ação de execução para cobrança do saldo remanescente do crédito.
E no caso da efetivação do leilão, o que ocorre? Sendo frutífero o leilão, o legislador optou por inovação que une a celeridade com a segurança jurídica. Trata-se da ata notarial de arrematação. Após a conclusão do leilão, os autos deste e do procedimento de execução extrajudicial da hipoteca serão distribuídos ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel para a lavratura dessa ata.
Desta forma, a hipoteca ressurge como uma forte garantia no mercado imobiliário, aliando celeridade com segurança jurídica após o “face lift” trazido pelo marco das garantias. Em caso de dúvidas, procure o profissional jurídico de sua confiança.
