O Plenário do STF (Supremo Tribunal Federal) validou lei de 1997 que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel dado em garantia, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982), concluído na última quinta-feira.
Prevaleceu no julgamento o voto do relator, ministro Luiz Fux, que pontuou que essa modalidade de execução não afasta o controle judicial porque, caso verifique alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar a Justiça para proteger seus direitos. Fux ressaltou, ainda, que os requisitos do contrato tiveram consentimento expresso das partes contratantes. O ministro Luís Roberto Barroso, que acompanhou o relator, assinalou que a previsão legal diminui o custo do crédito e a demanda a um Poder Judiciário já sobrecarregado.
Mas afinal o que é e como funciona a alienação fiduciária? A alienação fiduciária é uma das garantias reais mais seguras do mundo e justamente por isso que é utilizada em larga escala pelas instituições bancárias. A alienação fiduciária é um direito real em que o devedor transfere a propriedade resolúvel ao credor com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação. No caso de bens móveis é regulamentada pelo Código Civil e Decreto Lei 911/1969 e no caso de bens imóveis pela Lei 9.514/1997.
E a utilização da alienação fiduciária é exclusiva de bancos? Não, é possível a utilização da estrutura jurídica da alienação fiduciária exclusivamente entre os particulares. E por que a alienação fiduciária é tão segura? Uma vez instituída a garantia com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, a propriedade fica afetada ao cumprimento da dívida, ou seja, não tem como dar aquele imóvel em garantia para uma nova obrigação, indo além, caso o devedor seja uma empresa e a mesma venha à falência, este imóvel objeto da alienação fiduciária não irá compor a massa falida, ficando o credor resguardado.
Sendo assim, o credor terá sua obrigação satisfeita, seja pelo adimplemento ordinário que é o pagamento conforme ajustado no contrato ou no caso de inadimplemento pelo procedimento de execução da alienação fiduciária, que é outra grande vantagem comparada às outras garantias reais, pois o procedimento demora poucos meses e não necessita do judiciário.
No caso de inadimplemento, o credor buscará o Cartório de Registro de Imóveis competente, que intimará o devedor para a comprovação da mora e, caso não ocorra o pagamento irá consolidar a propriedade, com o pagamento do ITBI, no patrimônio do credor que, posteriormente, deverá providenciar os leilões extrajudiciais, tendo o primeiro leilão como referência o valor mínimo o de avaliação e sendo este negativo, o segundo leilão terá como valor mínimo o da dívida e demais encargos. Sendo infrutíferos os dois leilões, o bem ficará de maneira definitiva com o credor que deverá fornecer a quitação da dívida.
Desta forma, no julgamento do STF acima mencionado, foi fixada a seguinte tese em repercussão geral: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
