O marco legal das garantias, como é conhecida a Lei 14.711/23, tem o objetivo de baixar o custo do crédito e reduzir a inadimplência no país, ao lapidar e modernizar as regras de garantias a serem dadas em empréstimos e facilitar a retomada de bens pelos credores no Brasil.
As novas regras trazem avanços jurídicos significativos para vários segmentos e atividades econômicas, incluindo o ecossistema imobiliário, financeiro e de capitais. O intuito do marco legal das garantias foi reduzir os custos operacionais para que viabilize a diminuição dos juros. Referida redução tem conexão com a maior celeridade e previsibilidade dos procedimentos extrajudiciais que acoplam o texto legal.
E quais são os principais impactos e mudanças do marco legal das garantias? Primeiro podemos citar a alienação fiduciária da propriedade superveniente em garantia, isto é, uma modalidade de alienação fiduciária "de segundo grau" ou sucessiva, que permite que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma transação, abrangendo as inovações, inclusive, o recarregamento da dívida e, assim, com mais recursos disponibilizados ao mesmo devedor, de maneira simplificada e menos burocrática.
Segunda novidade, a execução extrajudicial da hipoteca: assim como já acontecia com a alienação fiduciária, no caso de inadimplemento vai ser possível a execução da garantia hipotecária de maneira extrajudicial, diretamente no cartório. O primeiro leilão pelo valor mínimo do imóvel e o segundo leilão pelo valor da dívida ou 50% do valor do imóvel. A arrematação por terceiro e a venda direta do bem pelo credor hipotecário por meio de ata notarial com os requisitos de escritura pública de venda e compra. Também foi previsto o recarregamento da dívida hipotecária, com a disponibilização de mais recursos ao mesmo devedor de maneira mais simplificada.
Terceiro, abordou sobre o agente de garantia, que atuará sob um contrato de gestão de garantias e, apesar de já ser presente no mercado, não contava com previsão legal própria. O agente será designado pelos credores e poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, inclusive extrajudicialmente. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.
Como quarta novidade, trouxe a atipicidade dos negócios jurídicos para registro de direitos reais: com a inserção do item 48 no artigo 167, I da Lei 6015: é possível o registro “de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as hipóteses de averbação previstas em lei e respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico, a exemplo do art. 108 do Código Civil”.
Quinta inovação, enaltecendo as formas alternativas de solução de conflitos, viabilizou a arbitragem extrajudicial: Os tabeliães poderão ser árbitros, seguindo o procedimento arbitral da Lei 9.307.
E para concluir sobre as principais mudanças, trouxe regras sobre o concurso de credores sobre a mesma garantia: “Art. 10. Quando houver mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, realizadas averbações de início da excussão extrajudicial da garantia hipotecária ou, se for o caso, de consolidação da propriedade em decorrência da execução extrajudicial da propriedade fiduciária, o oficial do registro de imóveis competente intimará simultaneamente todos os credores concorrentes para habilitarem os seus créditos, no prazo de 15 dias, contado da data de intimação, por meio de requerimento (artigo 10 da Lei 14.711)”.
