Uma dúvida muito corriqueira no cartório é “posso vender uma parte do meu imóvel e como devo proceder”? Inicialmente deve-se analisar se é possível o desmembramento da área (divisão do imóvel maior em imóveis menores), isto porque a legislação traz como requisito que a área desmembrada e a remanescente tenham um tamanho mínimo, que no caso do imóvel rural em Presidente Prudente são 2 hectares (20 mil metros) e no caso de imóvel urbano, a Lei 6.766/1979 prevê área mínima de 125 m² (metros quadrados) e frente mínima de 5 metros.
Existem diversos caminhos para venda desta parcela do imóvel, sendo uma das opções mais econômicas o desmembramento prévio, que pode inclusive ser feito por requerimento direto no registro de imóveis, o que permite a venda da parcela posteriormente já com matrícula própria. Também é possível, em tese, a venda da fração ideal sem demarcação da área e posterior extinção de condomínio (divisão amigável).
Há uma grande diferença prática e jurídica do desmembramento e extinção de condomínio, inclusive quanto aos custos cartorários. O desmembramento é o ato por meio do qual um imóvel é dividido, não havendo alteração da titularidade. Ex: imóvel urbano de 1.000 metros de propriedade de João e Maria, acontecendo o desmembramento em dois imóveis de 500 metros, João e Maria continuarão proprietário dos dois em conjunto.
Já a divisão amigável ou extinção de condomínio há a divisão do imóvel e individualização da titularidade, no mesmo exemplo, ao invés de desmembrar, João e Maria poderiam fazer a extinção de condomínio e cada um ser proprietário exclusivo de um imóvel.
A verificação da possibilidade de desmembramento dos imóveis também passa pela análise dos atos anteriores, em especial nos imóveis urbanos, pois caso já tenha havido outros desdobros pode o oficial registrador de imóveis exigir um procedimento especial com mais requisitos.
Para dividir o imóvel rural nos termos do Estatuto da Terra, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento, que varia de acordo com o município, é necessário apresentar a seguinte documentação: 1- Requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis; 2-Memorial descritivo assinado pelo responsável técnico (reconhecer firma), 3- Planta (projeto), devidamente assinada pelo responsável técnico e proprietários (reconhecer firma), 4-ART/RRT quitado, 5- CCIR + ITR + Certidão Negativa de Débitos Relativos ao ITR (Imposto Territorial Rural).
Em relação ao desdobro do imóvel urbano, é necessário respeitar os requisitos da Lei Federal nº 6.766/1979 conforme mencionado acima, como área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, assim como a legislação urbanística local, e, caso houver, restrições urbanísticas convencionais, sendo em regra exigida a seguinte documentação: 1- Requerimento com firma reconhecida assinado pelo proprietário do imóvel ou procurador; 2- Memorial descritivo assinado pelo responsável técnico, com aprovação da Prefeitura, 3- Projeto (planta) aprovado pela Prefeitura, 4- ART/RRT quitado, 5- Certidão de valor venal do imóvel e negativa de débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); 6- Certidão de aprovação do desdobro emitida pela Prefeitura. Para maiores esclarecimentos, procure o profissional jurídico de sua confiança.
