Inicialmente é importante explicar o que vem a ser o imóvel em condomínio. Quando a propriedade é dividida entre titulares diferentes eles serão proprietários de frações ideais, como por exemplo o imóvel decorrente de inventário e que ficou para 3 irmãos. Nesse caso é possível a usucapião?
A usucapião é a um só tempo modo originário de aquisição da propriedade (e de outros direitos reais) e forma de regularização de imóveis. A usucapião pode ser conceituada como a aquisição de direito real relativo à coisa móvel ou imóvel pelo decurso da posse qualificada no tempo. A posse qualificada é aquela apta a usucapião, ou seja, dotada do elemento subjetivo de intenção de dono, sendo ela mansa, pacífica, contínua, duradoura e pública.
O objeto da usucapião é a propriedade móvel e imóvel, demais direitos reais passiveis de fruição (enfiteuse, uso, usufruto, servidão aparente, superfície, laje e outros). E pode ser qualquer imóvel? Não, somente aqueles que possuem existência corpórea, ou seja, a coisa em si. Não é possível usucapião de ação real e demais sem existência individualizada e corpórea.
A coisa deve ser apta, ou seja, deve estar disponível, não sendo possível usucapião para coisas fora do comércio, como por exemplo bens públicos ou decorrente de financiamento de dinheiro público (impossibilidade de usucapião de imóveis financiados pelo SFH). Há quem defenda ser possível usucapião de terra devoluta antes da discriminação, porém a doutrina majoritária entende que também não é possível usucapião sobre bens dominais, apesar de divergente.
E a coisa comum, ou seja, objeto de condomínio pode ser usucapida? A situação já foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça, que na ocasião entendeu que sim: "Nesse contexto, possui legitimidade para usucapir em nome próprio o condômino que exerça a posse por si mesmo, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, tendo sido preenchidos os demais requisitos legais", afirmou o ministro, citando vários precedentes do tribunal (REsp 668.131; REsp 1.631.859; AgInt no REsp 1.787.720).
Segundo Marco Aurélio Bellizze, a posse de um condômino sobre o imóvel, exercida com ânimo de dono, ainda que na qualidade de possuidor indireto, sem nenhuma oposição dos coproprietários, nem reivindicação dos frutos que lhes são inerentes, confere à posse o caráter ad usucapionem, que legitima a procedência da usucapião, quando atendidas as outras exigências da lei.
É importante salientar que não é qualquer posse que é apta para usucapião, pois a mesma deve ser animus domini, assim como não pode ser desqualificada como detenção. A detenção ou fâmulo da posse é aquele que não age em nome próprio, ou seja, age em nome ou à ordem de terceiros.
As restrições urbanísticas como tamanho mínimo de lote, frente para rua, fração mínima de parcelamento no imóvel rural não tem condão de impedir a usucapião. A usucapião de lote de loteamento irregular, assim como unidade futura de condomínio edilício é possível como fração ideal.
A usucapião pode ser processada diretamente no cartório de Registro de Imóveis onde está localizado o imóvel, devendo o requerente estar assistido por seu advogado ou advogada de confiança, assim como deve ser lavrada ata notarial pelo tabelião ou tabeliã do município para constatação do tempo de posse para usucapião.
