No final de 2023 iniciou a exigência do georreferenciamento dos imóveis rurais superiores a 25 hectares, conforme Lei federal 10.27/2001 e seu Decreto regulamentador nº. 4.449/2002. Mas afinal é possível negociar os imóveis com obrigatoriedade de georreferenciamento e lavrar a respectiva escritura de compra e venda?
Inicialmente é necessário explicar que o georreferenciamento é uma técnica de definição de forma, dimensão e localização, através de métodos de levantamento topográfico que vai tornar as coordenadas geográficas do imóvel conhecidas em um dado sistema de referência. Referida exigência visa trazer segurança jurídica aos proprietários dos imóveis, tendo em vista que pode haver diferença da área descrita na matrícula e a área de fato do imóvel.
Além do georreferenciamento, é necessária a certificação pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) que o imóvel não se sobrepõe a outro. A certificação do perímetro do imóvel rural pelo Incra não implicará reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário (art. 9º, § 2º, Decreto 4449/02).
Mas e se estou em negociação na compra de um imóvel rural, é possível lavrar a escritura de compra e venda? Exemplo: aquisição de um imóvel de 30 hectares. É importante diferenciar a lavratura da escritura que se encontra no campo obrigacional do direito do registro da escritura, em que há uma mutação para a categoria de direito real (vinculação erga omnes).
Desta forma é possível que se lavre a escritura de compra e venda no cartório de notas, caso haja consenso, cientificando as partes da necessidade do georreferenciamento e respectiva certificação pelo Incra antes de encaminhar a escritura para o registro de imóveis. É muito comum as partes estabelecerem um prazo para obrigação com imposição de multa (exemplo: 10% do contrato ou montante pago) no caso de descumprimento ou até mesmo estipular a necessidade do georreferenciamento em um lapso temporal (exemplo: seis meses da lavratura) como condição resolutiva do negócio (desfazimento) com multa.
É o que estabelece o artigo 10º do Decreto Federal nº. 4.449/02 estipulando a necessidade do georreferenciamento do imóvel acima de 25 hectares para desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, que somente se opera no cartório de registro de imóveis.
E no caso de lavratura da escritura sem o georreferenciamento é necessário retificar a escritura para incluir a descrição georreferenciada? Não, conforme preceitua o artigo 213, parágrafo 13º da Lei 6.015: “§ Se não houver dúvida quanto à identificação do imóvel: I - o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição. Desta maneira, o tabelião insere na escritura um requerimento nestes termos, dispensando a alteração da mesma.
Desta maneira é viável que as partes acordem a lavratura da escritura do imóvel sem georreferenciamento, sendo importante a orientação quanto aos riscos e aspectos jurídicos. Outra saída para tanto é a lavratura de uma procuração em causa própria em que o adquirente pode independente do vendedor promover os atos necessários à regularização do imóvel, sendo recomendável a inclusão da cláusula “ad corpus” ou “ad mensuram”, a depender do formato da negociação. No caso de dúvida procure o profissional jurídico de sua confiança.
