Uma situação muito conhecida no mercado imobiliário e que gera um desconforto nas partes envolvidas foi resolvida pela Lei 14.711/2023, conhecida como o “Marco das Garantias”. Imagine a seguinte situação: o vendedor alega que irá assinar a escritura pública apenas após o pagamento e o comprador informa que somente irá pagar após o vendedor assinar a escritura. E como dizia Carlos Drummond de Andrade: e agora, José?
A saída encontrada pelo legislador foi o instituto da “Conta Escrow”, conhecida como conta caução ou conta vinculada. A mesma foi prevista na Lei do Marco das Garantias, inserido o artigo 7-A na Lei 8935: “§ 1º - O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio.”
Na tradução, escrow em português é garantia, desta forma tal ferramenta vem proteger ambas as partes no negócio, que na maioria das vezes não se conhecem e, em virtude da situação, gera uma desconfiança mútua.
A conta Escrow (conta caução ou conta garantida) já era utilizada por diversos segmentos e pela população em geral, muitas vezes sem saber do mecanismo. Por exemplo, é muito comum no e-commerce, por conta da necessidade de garantir segurança nas transações financeiras. Quando o cliente realiza uma compra no site, o preço do produto adquirido é depositado nessa conta de garantia, sendo transferido à empresa vendedora somente quando o item chega ao endereço do comprador.
Nas fusões e incorporações de empresas, por ser uma operação de risco, também é uma ferramenta muito explorada. Outro nicho que se utiliza da conta Escrow é o comércio internacional, sendo também visualizado nas renegociações de dívidas, uma vez que até se chegar ao ajuste final, a conta garantida é uma segurança bilateral.
E já é possível utilizar nos cartórios? Em breve, falta regulamentação e a celebração de convênios para tanto, mas em breve estará implementada esta ferramenta, que é mais uma solução para solução pacífica dos conflitos, marca dos cartórios e da desjudicialização.
